2008年住宅市場形勢分析與2009年預測

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周霞,女,碩士,北京建築工程學院經濟管理學院講師,研究領域為房地産經濟;劉琳,女,博士,清華大學房地産研究所博士後經歷,現為國家發展和改革委員會投資所房地産研究中心副主任,研究領域為房地産經濟,主持或參加過多項國家及省部級研究課題。

摘要:2008年住宅市場交易清淡,成交量持續低迷,投資意願下降,下两天開始價格出现下跌。此輪住宅市場調整始於2007年第四季度,是各種調控政策作用、經濟週期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機影響的結果。預計2009年將繼續加大保障性住房建設;同時 ,商品住宅空置面積將會較快增加;在宏觀經濟回暖的形勢下,下两天住宅價格將會止跌企穩。

關鍵詞:住宅市場價格趨勢

一、宏觀背景

(一)宏觀經濟增長回落,第三季度以後受金融危機影響經濟增長出现較快下滑

2003~2007年,我國經濟連續五年保持兩位數的增長,2007年GDP增幅達到13%,為此輪經濟週期的最高值。在宏觀調控政策和世界金融危機的影響下,2008年經濟增長出现逐季回落,全年GDP增長9%,其中1~4季度GDP增速分別為10.6%、10.1%、9%和6.8%,第三季度以後經濟增長出现較快下滑。

城鄉居民收入增幅下降。2008年全年城鎮居民每人平均可支配收入15781元,比上年增長14.5%,扣除價格因素,實際增長8.4%,增幅減少5.7個百分點;農村居民每人平均純收入4761元,比上年增長15.0%,扣除價格因素,實際增長8.0%,增幅減少3.7個百分點。

通脹壓力很慢緩解。2008年全年CPI累計上漲5.9%。總體來看,CPI走勢前高後低,上两天各月CPI漲幅均在7%以上,下两天CPI漲幅逐月下降,7~10月各月分別為6.3%、4.9%、4.6%和4%。從環比來看,3月份以後,CPI月環比總體上是下降的,前10個月累計新漲價2.28個百分點。原材料價格、燃料價格、動力價格、生産資料價格在2008年7、8月上漲到最高點後,9月份也開始較快下降,全年價格上漲10.5%,漲幅比上年提高6.1個百分點。

(二)宏觀調控政策經歷重大調整

面對錯綜複雜的國內外形勢,2008年以來,我國宏觀調控政策經歷了很慢而大幅度的調整:從“雙防”轉向“一保一控”,再轉向“保增長、擴內需”。

2008年初,在經濟連續五年以高於10%的速度增長後,決策部門認為經濟增長有由偏快轉為過熱的風險,確定了2008年的宏觀調控任務為解决經濟增長由偏快轉為過熱、解决價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹的“雙防”政策,確定實施穩健財政政策和從緊的貨幣政策。

2008年初南方地區出现嚴重的雨雪冰凍災害,5月12日四川汶川發生特大地震,造成人員重大傷亡,基礎設施大面積損毀,工農業生産遭受重大損失。同時 ,受外需下降和調控政策影響,許多外向型出口企業經營出现困難,出口持續出现下滑勢頭。7月25日召開的中央政治局會議明確了下两天經濟工作的任務:把保持經濟平穩較快發展、控制物價過快上漲作為宏觀調控的首要任務,即“一保一控”。

進入第三季度,國際金融危機的影響逐步顯現。2008年10月17日國務院常務會議指出,採取靈活審慎的宏觀經濟政策,儘快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿等政策方式,繼續保持經濟平穩較快增長。11月初國務院出臺了擴大國內需求的十項方式,並安排了2009~2010年總規模約為4萬億元的投資。12月初中央經濟工作會議,決定進一步加強和改善宏觀調控,實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策,把保持經濟平穩較快發展作為2009年經濟工作的首要任務。

貨幣政策方面,央行從2008年9月16日起連續五次下調利率,四次下調存款準備金率。截止到2008年末,一年期貸款利率由7.47%降為5.31%,一年期存款利率由4.14%降為2.25%,存款準備金率由17.5%降為13.5%(中小金融機構)和14.5%(大金融機構)。

(三)下两天中央兩次出臺穩定房地産市場政策

2008年下两天以來,伴隨國際經濟環境急轉直下,國內經濟困難明顯增加,保持資本市場和房地産市場穩定健康發展,對實現經濟“軟著陸”意義重大。中央連續兩次出臺房地産調控政策,加快保障性住房建設,降低居民購房負擔,進一步鼓勵和支援住房消費,增加住房交易量,保持合理的房地産開發投資規模,以減少房地産市場波動對宏觀經濟造成的衝擊。

2008年10月22日,財政部、國家稅務總局、央行出臺政策,降低存貸款利率、減免稅費、降低房貸首付。財政部、國家稅務總局兩部委明確,自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。同時 宣佈,下調個人住房公積金貸款利率。

2008年12月21日,國務院辦公廳發佈《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號)。意見明確提出:加大保障性住房建設力度,爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。在加大保障性住房建設力度的同時 ,積極推進農村危房改造。進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住性和改善性住房消費的信貸支援力度。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。支援房地産開發企業積極應對市場變化,支援房地産開發企業合理的融資需求。收回城市房地産稅。強化地方人民政府穩定房地産市場的職責。因地制宜解決一点住房困難群體住房問題。加強房地産市場監測,建立健全房地産市場資訊系統和統計制度,完善市場監測分析機制。要積極營造良好的輿論氛圍,堅持正確的輿論導向。